Можно ли продать квартиру в ипотеку: Как продать квартиру в ипотеку?

Можно ли продать квартиру в ипотеку: Как продать квартиру в ипотеку?

Можно ли продать ипотечную квартиру

Считается, что продать квартиру по ипотеке невозможно. Однако это не совсем так. У арендодателя есть несколько способов заключить договор о продаже своей собственности. Какой вариант будет наиболее подходящим, зависит от банка, продавца и покупателя.

Можно ли продать ипотечную квартиру, как договориться с покупателем и какой вариант сделки выбрать – подскажет Бробанк.

Можно ли по закону продать жилье в ипотеке

Тот же принцип применяется ко всем заемщикам – квартира с ипотечным покрытием передается в залог банку до тех пор, пока клиент не выплатит всю ссуду. Это правило позволяет банкам снизить риск и тем самым установить более низкую процентную ставку, чем по потребительским кредитам. Когда заемщик перестает производить регулярные платежи и накапливает у себя крупную задолженность, банк принимает имущество и взыскивает понесенные расходы.

Заемщик, купивший дом в ипотеку, может сохранить его в своем завещании или зарегистрировать в нем кого угодно. Он также может сдавать в аренду или ссуду недвижимость, если это не противоречит кредитному соглашению. В этом случае заказчик все равно должен вносить ежемесячные платежи. Но некоторые права собственника ограничены. Чаще всего собственник сможет продать ипотеку только с согласия банка или путем досрочного погашения кредита.

Почему иногда требуется продажа ипотечного жилья

Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок. Жизненная ситуация заемщика может несколько раз измениться в течение 20-30 лет. Есть несколько причин, по которым заемщики решают продать свою ипотеку:

Переезд в другой город или за пределы страны. Невозможность выполнить взятые на себя кредитные обязательства. Получение ипотечного имущества по наследству. Возможность покупки более привлекательной недвижимости, например, переоборудование городской квартиры в загородный дом. Способ заработка. Если семья сняла квартиру в новостройке, продажа квартиры, купленной в ипотеку, становится источником прибыли, когда строительство еще не завершено. На этапе закладки краеугольного камня недвижимость стоит меньше, чем при вводе в эксплуатацию. Желание улучшить жилищные условия. Например, семья заложила однокомнатную квартиру, а через несколько лет у пары есть дети, и им нужно расширить жилплощадь.

Некоторые заемщики решают продать квартиру с ипотечным покрытием по другим причинам:

    Плохие отношения с соседями; строительство рядом; наличие рядом ночного клуба с плохой звукоизоляцией или иного неблагоустроенного соседства – помойки, кладбища; расторжение брака.

Чтобы получить одобрение банка на продажу ипотечного дома, заемщик должен указать причину своего решения. Вы можете узнать больше обо всех подводных камнях ипотеки в специальной статье Brobank.

Продажа ипотечной квартиры без участия заемщика

Недвижимость, обеспеченная ипотекой, может быть продана как заемщиком, так и банком-ссудителем, при этом должник не должен выражать свою волю. Это происходит, когда клиент отказывается выполнять свои обязательства по ипотеке.

В этом случае заемщику выгоднее найти покупателя, благодаря которому он сможет воспользоваться сделкой, а для банка важно только погасить накопившуюся задолженность и вернуть деньги. Однако, если клиент не хочет этого делать, банк сам продает недвижимость. Сначала кредитор обращается в суд, и после вынесения приговора имущество выставляется на аукцион.

Процедура длительная, иногда от одного до двух лет. При этом заемщик несет большие убытки:

Ваша кредитная история ухудшается из-за просрочек и накопления долгов. Стоимость квартиры, выставляемой на аукционе, может быть даже ниже залога. Банк вычитает сумму, подлежащую выплате, из выручки. все штрафы, пени и судебные издержки.

Если от выручки от продажи останутся деньги, заемщик их получит. Помимо проданного имущества, физические лица должны будут уплатить 13% подоходного налога, если они владеют недвижимостью менее 5 лет.

Чтобы не доводить ситуацию до крайности, рефинансируйте ипотеку в другом банке или возьмите потребительскую ссуду, если позволяют оставшаяся сумма и доход.

Досрочное погашение задолженности до продажи квартиры

Вы можете продать ипотеку, если выплатите долг досрочно, а затем завершите сделку. Это самый простой вариант. Некоторых покупателей ипотеки может обескуражить тот факт, что недвижимость заложена, поэтому лучше сообщить им об этом.

Домовладелец, который еще не полностью погасил свою ипотечную задолженность, 4 способами:

Выплата долга за счет собственных средств. Займите деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять бремя. После того, как покупатель оплатит дом, погасите взятую в долг. Возьмите еще одну ссуду на себя. Получите от покупателя первоначальный взнос и используйте деньги для выплаты ипотеки.

Однако найти человека, готового выплатить долг в банке, сложно. В такой сделке покупатель должен произвести предоплату по квитанции и рассчитывать на порядочность продавца. Если собственник сомневается в продаже квартиры, но «забывает» о залоге, ему придется обратиться в суд. Даже если суд встанет на сторону покупателя, вернуть всю сумму будет сложно. Из-за того, что риски для покупателя слишком высоки, этот способ продажи недвижимости наименее распространен на практике.

Но если покупатель найдется на таких условиях, он, скорее всего, запросит скидку на квартиру, чтобы снизить собственный риск. Обычно продавцы дают не менее 10-20% от среднерыночной цены.

Есть только один способ досрочно погасить ипотечный кредит, и это один из четырех вариантов досрочного погашения ипотеки:

    Заемщик закрывает задолженность перед банком; снимает нагрузку на недвижимость в Федеральной регистрационной службе; осуществляет сделку купли-продажи.

Во всех этих случаях согласие банка не требуется. Проблема только в том, где найти достаточную сумму для погашения кредита.

Читайте также:  Как выселить человека из унаследованной квартиры: условия, порядок действий | Бесплатные юридические консультации, юридическая помощь, услуги юриста

Продажа квартиры при участии банка

При продаже квартиры с участием банка финансовая компания принимает активное участие в сделке. Покупатель деньги не передает хозяину квартиры, а отдает в банк. Риск для покупателя в этом случае намного ниже, чем в случае продажи себя. Однако у этого способа продажи есть определенный недостаток – не все банки принимают такие сделки.

Сделка с участием банка состоит из следующих этапов:

Покупатель оплачивает долг владельца банку. Остальные деньги за покупателя квартиры отдаются собственнику. Однако эта сумма доставляется не лично, а через депозитную ячейку или аккредитив.

Прежний владелец получит деньги по аккредитиву или сейфовой ячейке только после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю. Это подтверждается выпиской из Единого государственного реестра имущественных прав. Его следует предъявить сотруднику банка, который проверит депозитную ячейку, или тому, кто будет переводить деньги с аккредитива.

Если деньги переводятся через сейф, укажите условия совместного доступа и документы, которые необходимо предоставить продавцу, чтобы открыть ящик. Если вы открываете аккредитив, в нем также указываются условия, на которых бывший владелец переведет причитающуюся сумму.

После того, как клиент погасит ипотеку, банк выдает заемщику справку о неплатежеспособности и ипотеку, снимающую бремя. Некоторые банки сами обращаются в Росреестр с информацией о погашении долга и документами для снятия бремени.

В большинстве случаев продавцы и покупатели подписывают предварительный договор, в котором указываются условия будущего. контракт на продажу. В предварительном договоре должна быть указана стоимость квартиры, размер аванса, дата подписания основного договора, объем ответственности сторон. Последний пункт особенно важен, если на каком-то этапе одна из сторон передумает о выполнении транзакции. Кроме того, в них указывается срок, в который должен уложиться покупатель при снятии груза.

Переоформление ипотеки на нового покупателя

Самый сложный вариант – ремонтируют не только квартиру, но и кредит с оставшимся сроком погашения и процентной ставкой. Таким образом, мало кто из россиян продает и покупает недвижимость в ипотеку. Сделка должна быть одобрена как покупателем, так и банком, который должен одобрить нового заемщика. Банк внимательно проверит потенциального клиента, и если у него доход меньше, чем у первого заемщика, или плохая кредитная история, сделка не будет одобрена.

Если покупатель согласен с условиями ипотеки и соответствует требованиям банка, необходимо заключить трехстороннее соглашение о передаче кредита будущему арендодателю. Покупатель переходит в ипотеку с оставшимися обязательствами, а бремя на квартиру не снимается. Затем владелец и покупатель подписывают договор купли-продажи, а банк, в свою очередь, подписывает кредитный договор с новым заемщиком. Сделайте запись в документах нового залогодержателя.

Для совершения такой операции требуется согласие банка. Часто бывает отказ финансовых компаний, и тогда заемщику приходится рассматривать другие способы продажи.

Как продать жилье, купленное с деньгами из маткапитала

Продажа квартиры в ипотеку, в которую вложены средства материнского капитала, имеет ряд особенностей. Такую недвижимость можно продать только в нескольких случаях:

Когда ребенку, на которого выдан сертификат, уже исполнилось 3 года. Если органы опеки и попечительства согласились на сделку. Если семья приобретает новую квартиру, доля каждого ребенка будет не меньше, чем в предыдущей квартире. За соблюдением этого условия внимательно следят органы опеки и попечительства, и при обнаружении нарушений сделка не будет одобрена.

В первую очередь родители обязаны распределить доли детей, и только после этого заключают договор купли-продажи. В противном случае транзакция будет недействительной. Однако получить согласие банка на такую ​​транзакцию мало кому удастся. Распределение долей собственности должно быть снято с обременения, а это риск для кредитного учреждения. Кроме того, при передаче акций несовершеннолетние становятся совладельцами имущества, а банки этого не допускают.

Для продажи дома с обременениями необходимо:

    получение согласия Банка на сделку; получение согласия органов задержания; Определить стоимость квартиры или дома; провести сделку; в течение полугода найти новую квартиру и выделить свою долю детям.

Приобретаемые квартиры должны соответствовать нормам по площади, техническому состоянию и размеру предоставляемой доли. Затем вы должны зарегистрировать соглашение о совместном использовании.

Можно ли продать жилье, которое приобрели по военной ипотеке

Собственники, купившие квартиру по военной ипотеке, имеют право продать недвижимость. Но только в том случае, если они выплатят долги, снимут обременения с квартир и вернут деньги, потраченные по программе NIS.

Для продажи квартиры необходимо:

Сообщите в банк и Росвоенипотеку о своей готовности снять обременение с квартиры, предназначенной для продажи. Подать заявку на получение второго сертификата участия в НИС. Узнайте в своем банке сумму непогашенной ипотечной задолженности. Возьмите залог у покупателя или найдите другие источники для выплаты ипотеки. Компенсация суммы, вложенной Росвоенипотекой по схеме ипотечного страхования. Получите документ, подтверждающий отсутствие обременений. Получите свидетельство о праве собственности на квартиру. Завершите продажу.

Деньги, присужденные подрядчику по программе NIS, государству не поступают. Они возвращаются к личностивоенный счет. Поэтому необходимо подать заявку на получение сертификата участия в НИС. В этом случае техник контрактной службы оставляет за собой право повторно использовать программу и приобрести другую квартиру за счет Росвоенипотеки.

Как поступить с налогами с продажи жилья

Если заемщик владеет квартирой более 5 лет, ему не придется платить налог с продаж. Однако в случае более короткого периода владения необходимо декларировать доход и уплачивать НДФЛ. Вы можете уменьшить сумму расходов, если это налоговый вычет, или уменьшить налоговую базу на сумму фактически понесенных расходов.

Читайте также:  Статья 21

Если вы решили сделать вычет, вы должны вычесть 1 миллион рублей из выручки от продажи квартиры, а с оставшейся суммы уплатить налог. Например, заемщик продает квартиру за 2,5 миллиона рублей. Если вычесть 1 миллион, останется еще 1,5 миллиона. 13% от этой суммы составляет 195 тысяч. руб. Эти деньги нужно будет уплатить в качестве подоходного налога с населения.

Снижение налоговой базы – более выгодный способ сократить расходы. В этом случае все понесенные расходы – проценты по ипотечному кредиту – должны быть вычтены из налоговой базы. При исчислении суммы налога к уплате в бюджет будет намного меньше, чем при отчислении.

Например, цена продажи квартиры составляет 2,5 миллиона рублей, а куплена она была за 2 миллиона в ипотечный кредит. В период погашения банку было выплачено 400 000 рублей. Налоговая база уменьшена: 2,5 миллиона – 2 миллиона – 400 тысяч. = 100 тысяч руб. Налог с этой суммы составит всего 13 тысяч рублей.

Некоторые продавцы пытаются обмануть и занизить цену квартиры в договоре купли-продажи. Но это не лучший вариант. При налогообложении учитывается не только цена, указанная налогоплательщиком, но и кадастровая стоимость. Если вы продали квартиру меньше, чем сумма в кадастре на 1 января года продажи, сотрудники налоговой инспекции рассчитают налог на кадастровую стоимость, умноженную на 0,7.

Например, стоимость продажи квартиры составляет 2,5 миллиона рублей, а сумма в кадастре на 1 января 2020 года составляет 3,6 миллиона рублей. Налоговая служба рассчитает сумму налога в 3,6 миллиона рублей. * 0,7 = 2,52 миллиона. Это больше, чем сумма продажи в 2,5 миллиона. Таким образом, налог будет удержан с 2,52 миллиона рублей. * 13% = 327 600 руб.

Узнать кадастровую стоимость каждого объекта недвижимости можно на специальной карте Росреестра.

Резюме

Продажа дома в ипотеку, процесс длительный. На согласование и подготовку уходит от 1 до 4 месяцев. все этапы. К тому же квартиры с ипотекой на 10-20% дешевле рыночных, поэтому продавец все равно проигрывает по сделкам. Чаще всего такую ​​недвижимость приобретают профессиональные брокеры, досконально знающие правила и схемы. Они готовы заняться подготовкой ценных бумаг, и окончательная разница в цене позволяет им хорошо получать прибыль от таких сделок. Но среди них часто встречаются мошенники, поэтому будьте очень осторожны, чтобы не остаться без квартиры, а с долгами.

Чтобы потерять меньше, лучше найти способ погасить ипотеку перед ее продажей. В этом случае покупатель даже не узнает, что квартира когда-то была приобретена в ипотеку. И, получив деньги от покупателя, его можно использовать для выплаты долга родственникам или банку, в котором был оформлен потребительский кредит, на погашение ипотеки.

Клавдия Трескова окончила ПГУ по специальности экономика и менеджмент и компьютерные технологии. Работал в банке на должностях от кассира до актера. менеджер по обслуживанию индивидуальных и корпоративных клиентов. Ежегодно успешно проходит согласования, обучение и тренинги в сфере банковских услуг. Общий опыт работы в банковской сфере более 15 лет. treskova@brobank. ru

Комментарии: 0

Если у вас есть какие-либо вопросы по этой статье, дайте нам знать. В нашемкоманда состоит только из опытных специалистов и специалистов с профессиональным образованием. Они сделают все возможное, чтобы помочь вам в этой теме:

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, часто приводящим к необходимости продать свой дом.

Причиной продажи квартиры может быть:

    Невозможность продолжить погашение ипотеки – это часто происходит, когда вы теряете работу; семейные и личные обстоятельства – развод, проблемы в повседневной жизни, переезд или другие факторы.

Регламент допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.

Рассмотрим некоторые обязательные для соблюдения нюансы при продаже квартиры в ипотеку.

Ипотека и обременение недвижимости

Прежде всего, нужно понимать, что ипотека – это своего рода обременение недвижимого имущества.

Следовательно, вы имеете право продавать жилую недвижимость, приобретенную в ипотеку или кредит, только с согласия кредитора – банка или некредитной организации (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», далее – Закон № 102-ФЗ или Закон об ипотеке).

Таким образом, права продавца будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно ею распоряжаться не будет, пока залог не вступит в силу.

В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры

Банк-кредитор имеет право предоставить или отказать в продаже заложенной квартиры.

Решение кредитора зависит от того, как продается недвижимость, а также от сроков выплаты процентов по кредиту, состояния и прибыльности собственности.

Способы продажи ипотечной квартиры

Продать ипотечную квартиру можно следующими способами:

    Досрочное погашение долга за счет покупателя; Продажа квартиры и погашение ипотечной задолженности при совершении сделки; Продажа недвижимости с ипотечной задолженностью; Передача права требования ипотечного кредита; Продажа ипотеки банком путем принятия обремененной ипотекой недвижимого имущества.

Рассмотрим эти способы.

Досрочное погашение долга за счет средств покупателя

При досрочном погашении ипотеки это выглядит так. Владелец дома найдет покупателя, желающего купить квартиру по ипотеке, и у покупателя будет соответствующая сумма денег. Затем покупатель выплачивает домовладельцу первоначальный взнос, необходимый для выплаты ипотеки.

Читайте также:  Жилье для детей-сирот в 2021 году: черта, по которой отводится жилье | Юридическая консультация онлайн

А после погашения кредита покупка продается по стандартному договору купли-продажи.

Этот метод продажи вашего дома в ипотеку подходит только в том случае, если у вас есть полная сумма денег, необходимая для покупки недвижимости за один раз.

В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, нужно только уведомить кредитную организацию о полном досрочном погашении.

Предполагается, что покупатель перечислит часть суммы на досрочное погашение ипотеки (кредита) в качестве аванса / предоплаты.

Соответственно, процедура будет следующей:

Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (договор первоначального взноса), в котором должно быть указано, что собственник квартиры обязуется продать квартиру покупателю после снятия с нее обременений.

Также необходимо определить сумму сделок и порядок перечисления денег, а также условия разгрузки квартиры.

После подписания договора эскроу домовладелец должен будет погасить ипотеку (ссуду) в соответствии с условиями договора об ипотеке, взять ипотеку в банке с отметкой о том, что недвижимость полностью заполнена. обычная сделка купли-продажи с учетом первоначального взноса.

Затем стороны заключают обычную сделку купли-продажи, включая предоплату.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если домовладелец намеревается продать свою ипотеку в процессе выплаты ипотечного кредита, обсудите этот вопрос с банком и получите одобрение продажи. Также в этой ситуации потребуется справка о том, какая сумма долга подлежит погашению.

Обратите внимание, что в этом виде сделки участвуют три стороны – кредитор-залогодержатель (банк. или некредитная организация), продавец и покупатель.

Поэтому порядок действий следующий:

Продавец должен написать в банк заявление о продаже недвижимости и получить предварительное согласие кредитора на сделку.

Как только покупатель найден, покупатель заключает письменное соглашение с банком, по которому кредитное учреждение получает депозит / ссуду (равную непогашенной ипотеке продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для совершения покупки.

В трехстороннем соглашении обычно оговаривается, что покупатель направляет кредитору достаточно денег, чтобы полностью погасить ипотеку.

Оставшуюся часть стоимости квартиры он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью сейфа или иным способом).

На практике покупатель кладет деньги в два сейфа: один для продавца, а второй – для банка, который будет платить по ипотеке.

После погашения долга с квартиры сняли ношу.

Тогда переход права собственности к покупателю был оформлен по договору купли-продажи в Росреестре.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с ипотечной задолженностью.

Здесь, как всегда, нужно:

    найти человека, готового приобрести такую ​​вещь в долг; а также согласовать этот вариант с вашим банком.

Банк, в свою очередь, предложит потенциальным покупателям квартиру по несколько заниженной цене, что, безусловно, выгодно покупателям недвижимости.

Уступка права требования долга по ипотеке

Этот вариант предусматривает переоформление ипотечной ссуды покупателю, который одновременно получает право собственности на квартиру.

Фактически, это означает чрезмерное кредитование в том же банке, когда покупатель берет ссуду у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности заключения продавцом и покупателем отдельного договора купли-продажи с использованием средств займа. При оформлении ссуды (ссуды) в банке (некредитной организации) покупатель получает одобрение на сделку, и при этом экономит на документах на квартиру, так как она уже заложена в банке.

Процедура уступки ипотеки означает, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для выплаты продавцу (стоимость квартиры за вычетом остатка ипотечной задолженности).

Покупатель берет на себя ипотеку (ссуду) и обязуется вносить ежемесячные платежи, а продавец переоформляет право собственности на квартиру.

Схема действий следующая:

Продавец находит покупателя, желающего взять на себя ипотеку, уведомляет банк (другого кредитора) о готовности уступить долг по ипотеке.

Более того, кредитор может как отказаться от сделки, так и согласиться на нее.

В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): он должен будет предоставить полный пакет документов, как при оформлении обычной ипотеки (вам не нужны только документы на саму квартиру, они уже есть в банке) .

В случае принятия положительного решения с покупателем заключаются договор уступки (уступка прав и обязанностей по кредиту) и договор купли-продажи.

Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога

Банк или кредитное учреждение может использовать эту меру в случае регулярной просроченной задолженности по погашению ипотеки или когда заемщик сам сообщил банку о своей неспособности вернуть ссуду.

Если принято решение (т. е. получено решение суда и завершены другие процедуры), такая квартира выставляется на аукцион, который обычно представляет собой специализированный интернет-сервис, где продажа происходит на аукционе.

Из выручки от продажи суммы, уплаченной судом, и услуг организатора аукциона остальная часть идет на погашение задолженности перед банком.

Стоит отметить, что если банк обратился к этой мере в результате просрочки погашения кредита, платеж также подлежит пени и штрафу.

Если сумма задолженности меньше выручки от продажи квартиры, разница переводитсязаемщики.

Если выручки недостаточно для погашения долга, продавец остается должником банка.

Оцените статью
Добавить комментарий